批發市場轉型購物中心不成功 有幾道坎兒需邁過

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  • 北京商報

目前,月恒正大新生活廣場的超市、電影院、滑冰場還在正常營業,二層已完全關閉如今多個批發市場已轉型為購物中心。

北京商報記者近日走訪時看到,由北方明珠百貨改造而成的萬優匯Unit One開啟了二次招商。由“天蘭天服裝尾貨批發市場”改造而成的月恒正大新生活廣場出現商戶大面積撤店現象,也面臨再次招商的情況。批發市場轉型為購物中心的不在少數,但大部分轉型并不成功。業內人士表示,定位不明確、入駐品牌較為低端無法引流、運營方在商場經營方面經驗不足等問題都是轉型中存在的難點。

招商現狀不明朗

位于昌平區和朝陽區交匯處的萬優匯Unit One已經啟動二次招商。北京商報記者走訪時發現,目前萬優匯Unit One的一層到四層已經完全關閉,商戶全部撤出,而地下一層除了盒馬鮮生超市以及部分小商戶還在經營以外,其余商戶均暫停營業。記者從商戶處了解到,2019年11月大部分商戶與商場的租賃合同到期,但商場讓商戶經營到年底。年后,商場除了五層餐飲街以外,其余樓層均要改造。

負責商場招商的工作人員對北京商報記者表示,受疫情影響,目前招商停滯,改造也還未開始,但地下一層暫不改造。記者也嘗試聯系了商場方面的相關負責人,其表示,招商還未正式開啟,所以暫不方便對外透露。

北京商報記者從萬優匯Unit One招商信息上看到,萬優匯定位于“趣味新潮智活主場”,將打造全新休閑娛樂生活新場所,引進多家時尚品牌與餐飲品牌。對于未來如何改造,商場方面表示,從地下一層到地上五層,將引入餐飲、數碼、親子、男女服飾等品類業態,打造亞奧商圈地標性打卡勝地。

據了解,萬優匯Unit One的前身是北方明珠百貨,2018年初完成更名。該項目地處天通苑社區,整體商業6.6萬平方米,共分地下兩層,地上五層。此前,由于部分商戶租期未到,商場采用逐層改造的方式,先對商戶已撤出的樓層進行升級改造。2019年4月5日,地下一層的美食街正式開街。隨后,五層的餐飲店也陸續開業。

除了萬優匯Unit One,位于西三環南路的月恒正大新生活廣場,由于出現大部分商戶撤店,所以也面臨再次招商的情況。目前超市、電影院、滑冰場以及部分餐飲品牌還在正常營業,原本以親子教育商戶為主的二層已經完全關閉。據已經撤店的一位負責人表示,商場二層的商家大多在去年上半年就已經撤走。

品牌低端難引流

北京商報記者調查發現,批發市場改造的商場,大多轉型為社區生活中心。

此前,萬優匯Unit One負責招商的工作人員曾表示,未來,該商場主要以18-35歲的年輕時尚群體為目標客群,在原有業態內容基礎上希望能夠引入一些時尚、個性或者首店等品牌,如新零售超市、網紅小吃、特色配套服務、休閑餐飲等。商場方面也公開表示,亞奧商圈曾多為中高端商業,主要服務于高端精英消費群體。但回天地區人口基數龐大,上班族、工薪家庭較多,區域缺乏便民型的社區購物中心。彌補市場空缺,于萬優匯Unit One成功轉型而言是一次不容錯過的機會。北京商報記者走訪時看到,盒馬鮮生以及海底撈的入駐,也給商場帶來了不少客流。

月恒正大新生活廣場的前身是“天蘭天服裝尾貨批發市場”,2016年8月,月恒正大新生活廣場項目正式啟動了升級改造工程及招商工作。2017年再次轉型升級,打造集餐飲、體育休閑、娛樂于一體,營造體驗式消費環境的全時服務型社區購物中心。改造后,一層引入了超市,二層以兒童教育為主,三層為餐飲品牌。同時,為了滿足更多的消費需求,商場還引入了滑冰場、電影院等業態。

升級改造以后,太平橋街道負責商市場疏解的工作人員曾表示,轉型升級后的月恒正大新生活廣場,有兩個明顯的變化:一是經營業態發生變化,改造后更符合周邊居民的消費需求,降低了發生治安案件的可能性;二是目前的線上線下一體化模式,更能滿足不同群體的餐飲、休閑、娛樂需求,特別是線上渠道可以有效減少到店集中的人流量,降低周邊交通、環境壓力。

除萬優匯Unit One、月恒正大新生活廣場外,百榮世貿商城、大康鞋城、欣雅匯國際服裝商場均從批發市場變身為購物中心。

雖然這些批發市場已經轉型為購物中心,也在不斷地豐富業態品類,但卻少有高端品牌入駐。

入駐萬優匯Unit One較為知名的品牌除了盒馬鮮生,就是餐飲品牌海底撈。月恒正大新生活廣場除了超市發超市以外,知名餐飲企業只包括吉野家、張亮麻辣燙、西單翅酷等,但都不屬于高端餐飲行列。而二層正在重裝即將開業的耐克、阿迪達斯店也是常見品牌?!半m然整體來看項目改造后的業態結構看似合理,但低端品牌無法吸引消費者?!北鄙萄芯吭禾丶s專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽說。

運營經驗不足

賴陽表示,從目前來看,批發市場轉型成購物中心都不太理想,這是整個行業的問題,并非個例。這些項目向社區商業生活中心轉型是對的,業態結構也都變了,但和其他購物中心相比,存在的差距較大。首先,社區的生活中心是社區消費者追求品質生活的空間,要跟消費者的生活品質相匹配,包括環境氛圍和內部品牌的引進?!斑@些項目在環境氛圍的營造方面,可能就是對以前批發市場的一個簡單升級,而并沒有構建一個對消費者非常好的體驗空間?!?br>

此外,運營主體的經營能力欠缺也成為制約因素之一。賴陽指出,其實這些項目的運營主體,往往是由過去批發市場的運營方通過轉型的方式繼續經營,所以他們對于現代購物中心轉向現代社區生活方式中心的模式缺少經驗和積累。在商場環境的改造和氛圍的營造方面,也沒有相關經驗,所以改造后效果也不會特別好。此外,在招商方面,缺少高端商戶資源品牌,所以很難引流。

“他們的運營往往受批發市場觀念上的影響,租金回報優先考慮,所以在招商上,更愿意選擇中低端品牌,而高端品牌或有影響力的品牌在入駐商場時會提出很多更高的條件,租金可能相對會低些。同時,這些中低端品牌入駐商場后,一旦發現經營不下去了,會馬上撤店,就會帶來后續的風險?!辟囮柋硎?。

北京商報記者 閆巖 王瑩瑩/文并攝

  • 編輯:張曉芳
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